В высотках «Минск Мира» в последнее время неспокойно. В ЖК обсуждают, как десятки (а может, и сотни — кто ж правду скажет) людей не могут оформить оплаченные квартиры в собственность. В «стоп-листе» как скромные студии, так и просторные трешки. Получается, что визуально метры есть, а документально — пусто, все «квадраты» на застройщике. Ситуация тянется не первый месяц, и пока совершенно непонятно, когда новоселы смогут получить заветные свидетельства, пишет Onliner.
Квартира так понравилась, что не смогли уйти без покупки
Полина (имя изменено по просьбе героини) оказалась в «Минск Мире» случайно. Затянули друзья, которые планировали сделать капитальную остановку в новом и незнакомом для себя районе. Полина же должна была выступать советчиком, который не «перекрыт» эмоциями и подходит ко всему увиденному с холодной головой. Дома, планировки, виды и перспективы — все это девушка должна была оценить беспристрастно.
— Мы с мужем с радостью подключились к поискам квартиры для друзей — такое событие! И пока ходили из одной высотки в другую, изучая готовые варианты, неожиданно подобрали жилье для себя. За компанию, так сказать. Помню, открыли дверь в 32-метровую студию на последнем этаже с 3-метровыми потолками и поняли: наше, без нее уже не уйдем, — вспоминает события ноября 2021 года минчанка.
Выбор пары пал на дом «Мумбаи»: стройная 25-этажка была сдана в мае того же года. Потенциальным владельцам оставалось только сделать ремонт и заселиться: никакого ожидания и тревог, с ним связанных.
— Поскольку к покупке квартиры мы не готовились, решили воспользоваться рассрочкой от Dana Holdings, условия были хорошие, — продолжает Полина. — Внесли первый взнос, а остаток разбили на пять лет. Получилось, что каждый месяц нам надо было платить по 562 евро (114 из них приходились на договор найма, так как квартира до окончания выплат остается в собственности застройщика).
Минчане сделали ремонт, переехали. И, в общем-то, прекрасно жили. Финансово все тоже складывалось хорошо, поэтому супруги решили не выжидать пять лет, а рассчитаться с застройщиком здесь и сейчас.
— Погасили остаток, сделали все сверки, взяли у застройщика справки и в ноябре этого года пошли в БРТИ на Богдановича — надо же переоформить квартиру на себя. Подали необходимый пакет документов. Специалист все приняла, но предупредила, что надо будет подождать. В принципе, это нормально: официальные процедуры требуют времени, мы не волновались.
Однако проходила неделя за неделей, а от агентства по госрегистрации и земельному кадастру никаких новостей не поступало. Я звонила каждый день, но без толку. Было совершенно непонятно, что происходит. Фраза «сделки не оформляются» свет на ситуацию не проливала. В какой-то момент менеджер «Дана Астры», к которому мы обратились за разъяснениями, сказал, что мы не одни такие. Мол, есть люди, подавшиеся даже раньше нашего, но так и не получившие пока документы, — описывает, как развивались события, Полина.
За почти четыре месяца, которые успели пройти с момента подачи документов на регистрацию, минчане так и не обзавелись ни фиолетовым свидетельством, ни техпаспортом на квартиру. Полностью оплаченное жилье им все еще не принадлежит.
— Получается, я не могу ни продать, ни сдать эту квартиру. При том что полностью рассчиталась за метры, свои обязательства выполнила. По слухам, нас, таких бедолаг из «Минск Мира», уже целая очередь. И как будет решен вопрос — непонятно. Внятно никто ничего сказать не может. Говорят, ждите. А чего и сколько? — задается вопросом жительница квартала «Азия».
Боролась за качество, потеряла время, чтобы оформить собственность
У Миланы (имя также изменено) похожая ситуация: полтора года назад девушка решила связать свою судьбу с «Минск Миром». Из всех вариантов выбрала дом «Майами» — первую в новом районе высотку, которую застройщик не только возвел сам, без привлечения средств дольщиков, но и полностью обустроил — метры шли с отделкой: заезжай хоть завтра.
Девушка тоже решила воспользоваться рассрочкой от Dana Holdings — разбила платежи на год, чтобы было полегче (все-таки 70 «квадратов»). Говорит, с обязательствами справилась на отлично: в августе нынешнего года уже не была должна застройщику ни копеечки.
— После погашения рассрочки мне надо было подписать передаточный акт. Документ оказался довольно интересный: в нем было указано, что претензий к застройщику я не имею. А они как раз были. И немаленькие.
В моей квартире настоящая беда с межкомнатными дверями: стоят они криво, косо, разбухают. В общем, пользоваться нормально невозможно.
Весь год я воевала за исправление ситуации с окнами (но там хоть что-то сделали) и дверями: рабочие приходили, уходили, но кардинально ничего не менялось. Даже мои визиты к руководству не помогли. Естественно, подписывать акт, согласно которому претензий не имеется, я не захотела. Думала, что еще смогу чего-то добиться, — рассказывает девушка.
Конец лета и осень Милана провела в борьбе за нормальные двери. А в ноябре, говорит, поняла, что застройщик ее победил: сил требовать исправления ситуации не осталось.
— Сдалась и подписала передаточный акт (он был датирован 1 августа). К слову, в офисе застройщика меня никто не предупредил, что есть определенный «нюанс» (мягко говоря) с оформлением квартиры в собственность. Поэтому я и не тревожилась. Остаток ноября и декабрь занималась своими делами, а в январе пошла в БРТИ — надо же «перевести» квартиру на себя.
Принесла все необходимые документы, а мне говорят, мол, нельзя ничего сделать — с ноября действует закон, я не могу стать собственником. Для меня это был шок: какой еще закон, ничего не слышала. Да и почему я не могу стать собственником, если все оплатила?!
Начала разбираться, и действительно: осенью прошлого года был принят указ (переплетенный с другими законами), согласно которому компания с иностранным капиталом (из списка недружественных стран) не может просто так отчуждать свою собственность. Нужно заплатить немаленькие «отступные» — 25% от рыночной цены. Исключений ни для кого нет. В том числе для популярного застройщика.
Как результат, мы все зависли. Куда бы ни обращалась, ответ один — ждите.
Скоро уже будет полгода, как я не могу распоряжаться своей квартирой — ни продать, ни подарить, ни даже сдать. Да и не моя она по документам, а «Дана Астры». Застройщик предложил расторгнуть договор, если что-то не устраивает. Но деньги-то вернут в белорусских рублях, причем по тому курсу, что был полтора года назад. К тому же я не хочу ничего расторгать, я хочу оформить свою недвижимость по закону, — рассуждает девушка.
Больше всего Милана переживает за то, как бы эти 25% «отступных» не переложили на клиентов застройщика. Такие деньги большинству будет взять неоткуда.
Все дело в деньгах?
О проблемах с оформлением «квадратов» в собственность Onliner рассказали не только жители «Минск Мира». В «Маяке Минска» (в частности, в тех домах, что смотрят на библиотеку) говорят об аналогичной ситуации: обрести владельцев не могут не только жилые метры, но также кладовые и парковочные места. То есть, все, что было построено компанией «Дана Астра» (судя по всему, другие юрлица застройщика с проблемой не столкнулись).
Двадцать дней назад Onlíner попросил компанию Dana Holdings объяснить, что происходит с ее объектами, почему люди не могут получить документы и стать собственниками. 28 февраля редакция получила комментарий по ситуации. Однако из этого документа не совсем понятно, в чем же заключается проблема.
От «Дана Астры»
«В соответствии с законодательством РБ сделки по отчуждению недвижимого имущества (включая куплю-продажу и переход права собственности по акту приема-передачи) подлежат госрегистрации. Указом Президента РБ № 326 от 19.10.2023 введено дополнительное условие регистрации отчуждения недвижимого имущества в ряде случаев — получение в Совете Министров разрешения.
По имеющейся информации, в настоящее время рассматривается вопрос об изменении условий госрегистрации сделок по отчуждению недвижимого имущества и перехода права собственности по договорам купли-продажи недвижимого имущества в сложившейся ситуации. Принятие решения по данному вопросу ожидается в ближайшее время».
От Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома
Специалисты Мингорисполкома копнули еще глубже и ссылаются не столько на ноябрьский указ, сколько на указ от 14.03.2022 «О дополнительных мерах по обеспечению стабильного функционирования экономики». Согласно этому документу, отчуждение недвижимого имущества юрлицами, в уставных фондах которых доля собственности лиц из иностранных государств составляет 25 и более процентов, осуществляется только на основании разрешений, выдаваемых в порядке и на условиях, установленных Совмином.
Что же это за условия? Они вполне разрешимые, но, как это обычно и бывает, все упирается в деньги. Немалые.
Так, госрегистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, прав на него и сделок с ним осуществляется при условии уплаты взноса в размере не менее 25% от рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества.
Перечислить эти деньги надо в бюджет Минска (по месту регистрации юрлица). Независимая же оценка рыночной стоимости недвижимого имущества юридических лиц производится госорганизациями, осуществляющими оценочную деятельность. То есть еще и за эту услугу надо заплатить. Понятно, что это весьма солидные «отступные».
Чтобы запустить процедуру и осчастливить зависших в пространстве и времени клиентов, застройщику необходимо самому инициировать процесс, обратившись с соответствующим заявлением в Совмин. К обращению необходимо приложить копию заключения госорганизации, осуществляющей оценочную деятельность, о рыночной стоимости недвижимого имущества, отчуждаемого юрлицами.
В ответе подчеркивается, что запрет на совершение госрегистрации недвижимого имущества не вводился. То есть все возможно, надо только перечислить 25%.
От Госкомимущества
Это ведомство, помимо ссылок на законодательство, объясняет, почему именно компания «Дана Астра» (а вслед за ней и клиенты) столкнулась с такими проблемами. Все из-за того, что застройщик «уходит корнями» в «иностранные государства, совершающие недружественные действия в отношении белорусских юридических и физических лиц». Исключения для популярного девелопера в законе сделано не было. По крайней мере, пока.
«Участниками КООО „Дана Астра“ являются ООО „Трайворст Лимитед“ с долей в уставном фонде 99 процентов (Республика Кипр) и ООО „Роприк Лимитед“ с долей в уставном фонде 1 процент (Республика Кипр). В соответствии с пунктом 2 перечня иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении белорусских юридических и (или) физических лиц, утвержденного постановлением Совмина от 6 апреля 2022 г. № 209, Республика Кипр является таким иностранным государством.
В связи с этим при текущем правовом регулировании для осуществления госрегистрации перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи, заключенного с ИООО „Дана Астра“, необходимы в том числе документы, установленные частью пятой подпункта 2.13 пункта 2 указа № 93 (копия разрешения, копия заключения госорганизации, осуществляющей оценочную деятельность, о рыночной стоимости отчуждаемого недвижимого имущества, дополнительный экземпляр платежной инструкции, экземпляр платежной инструкции, составленные на бумажном носителе при осуществлении электронных платежей, с отметкой банка об их исполнении, иной документ, подтверждающий уплату взноса в областной бюджет (бюджет г. Минска))».
Вот так все непросто. Правда, в Госкомимуществе тоже стараются подбодрить клиентов застройщика и объясняют, что сейчас по поручению Совмина Министерством экономики совместно с заинтересованными госорганами предпринимаются меры, «направленные на установление изъятий в применении подпункта 2.13 пункта 2 указа № 93». Все для того, чтобы минчане наконец смогли оформить квартиры в собственность.